22 NOVEMBRE / 2021
Trois éléments composent donc cette définition :
L’activité de location meublée peut être exercée dans le cadre de 2 statuts : celui de loueur en meublé professionnel (LMP), et celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Pour obtenir le statut de LMNP, l’investisseur doit répondre aux critères suivants :
Précisions sur le seuil de 23 000 € : pour ce seuil il faut tenir compte de tous les loyers TTC perçus par le foyer fiscal au cours de l’année. Lorsque la location meublée débute en cours d’année, les recettes y afférentes sont ramenées à 12 mois. L’ajustement prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours par rapport à 365. La location est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant l’achèvement du local, à la date de cet achèvement.
Toute location meublée, dès lors qu’elle est effectuée de manière habituelle, est qualifiée fiscalement, d’activité commerciale. Elle relève donc, au titre de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux grandes modalités d’imposition sont alors possibles : le régime du micro-BIC et le régime du réel.
Régime du micro-BIC : le loueur qui tire un revenu inférieur ou égal à 70 000 € HT est soumis de plein droit au régime du micro-BIC (il peut toutefois opter pour le régime du réel). Dans le cadre du régime micro BIC, le revenu bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% mais en contrepartie aucune charge (intérêts d’emprunt, amortissement etc.) ne peut être déduite. Il n’est donc pas possible de constater un déficit en régime micro. Ce régime est par ailleurs incompatible avec l’option pour la TVA.
Régime du réel : lorsque le loueur en meublé est soumis de plein droit ou sur option au régime du réel, le résultat de l’activité est obtenu en déduisant des recettes certaines charges. Si les recettes sont supérieures aux charges, l’activité de loueur en meublé présente un bénéfice BIC qui sera ajouté aux autres revenus du loueur pour la détermination de son impôt sur le revenu. Si les recettes sont inférieures aux charges, l’activité présente un déficit.
Les recettes sont constituées des loyers.
Les charges déductibles sont les amortissements constatés, les frais financiers (intérêts d’emprunt, ADI, garantie bancaire), la taxe foncière, les frais de comptabilité, les frais d’assurance et de copropriété si le bail ne prévoit pas de les mettre à la charge de l’exploitant.
Dans le cadre du régime de l’amortissement, l’imputation des amortissements constatés ne peut pas créer ou augmenter un déficit. En pratique, cela signifie que si la location meublée génère un bénéfice avant l’imputation des amortissements, le montant des amortissements pouvant être pris en compte ne peut pas excéder le montant du bénéfice. Pour autant le surplus n’est pas perdu, il est mis en réserve et pourra être imputé sans limite dans le temps sur les bénéfices ultérieurs.
Cette règle d’imputation conduit à distinguer 3 hypothèses :
Remarque : Dans le cadre du régime réel, les revenus perçus sont majorés de 25%. Pour être dispensé de cette majoration, le loueur doit adhérer à un Centre de Gestion Agrée ou faire appel à un expert-comptable. En plus d’être dispensé de la majoration de ses revenus, le loueur bénéficiera également d’une réduction d’impôt égale aux 2/3 des dépenses de comptabilité sans que le montant de la réduction ne puisse excéder 915 € par an.
L’activité de location meublée est en principe exonérée de TVA, mais la fourniture de services para-hôteliers par l’exploitant permet à l’investisseur d’opter pour l’assujettissement des loyers à la TVA. Étant assujetti à la TVA, l’investisseur peut récupérer la TVA payée sur le prix du foncier, de l’immobilier et des meubles. L’exploitant doit ainsi fournir 3 des 4 services para-hôteliers suivants : fourniture du petit-déjeuner, accueil de la clientèle, nettoyage des locaux, fourniture du linge de maison.
Remarque : le propriétaire du logement meublé ne doit pas fournir les services en direct sous peine de basculer dans une activité hôtelière.
Pour le LMNP, le déficit constaté dans le cadre de l’activité de location meublée n’est imputable que sur d’autres BIC de même nature perçus par l’investisseur. Cela signifie donc que le déficit constaté dans le cadre de la location d’un logement meublé ne peut s’imputer que sur le bénéfice constaté la même année ou au cours de 10 années suivantes issu de la location d’un autre logement meublé détenu par le contribuable.
Pour le LMNP, les revenus perçus de la location meublée sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% depuis le 1er janvier 2018 en tant que revenus du patrimoine. La CSG au taux de 9,2% est toutefois déductible.
Pour le LMNP, la plus-value éventuellement dégagée lors de la revente du logement est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Pour le LMNP, le logement entre dans l’assiette de calcul de l’IFI. Si l’acquisition du logement meublé a été financée par un emprunt, l’assiette de calcul de l’ISF est notamment réduite du montant du capital restant dû.
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