Société civile de placement immobilier (SCPI)

25 FÉVRIER / 2022

Modalités

Les SCPI ont pour objet l’investissement et la gestion de patrimoines immobiliers commerciaux (bureaux, hôpitaux, …) et/ou résidentiels.
La SCPI est gérée par une société de gestion spécialisée dans l’immobilier professionnel qui :

• Sélectionne les biens immobiliers,
• Recherche des locataires
• Entretient l’ensemble du patrimoine détenu.

Cette gestion est encadrée par différents organes de contrôle :

• Un conseil de surveillance qui représente les associés de la SCPI
• Un expert immobilier indépendant qui est mandaté pour expertiser et valoriser le patrimoine de la SCPI.
• L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui encadre la gestion des SCPI et protège les épargnants

Fonctionnement

Les SCPI peuvent acquérir à la fois des immeubles construits ou acquis (pour être mis en location) ou des parts sociales de sociétés de personnes non cotées à prépondérance immobilière.
Lorsque les SCPI perçoivent des loyers ou dégagent des plus-values en cédant du patrimoine, elles reversent une partie à leurs investisseurs, déduction faites des frais de gestion.
Il existe plusieurs façons d’investir dans les SCPI :

• Au comptant : pour les épargnants disposant de liquidités à optimiser, ou souhaitant obtenir de revenus complémentaires dans les meilleurs délais.
• A Crédit : pour se constituer une épargne immobilière avec un effort d’épargne modéré et en profitant de l’effet de levier du financement.
• En assurance vie : L’enveloppe fiscale avantageuse de l’assurance vie permet aux épargnants de se constituer un capital en optimisant la fiscalité et la transmission.
• En démembrement : Utiliser cette technique juridique notamment pour acquérir la nue-propriété des parts dans le but d’obtenir un revenu complémentaire à terme sur une durée définie à la souscription. Cette stratégie permet de bénéficier d’une décote à l’entrée, et d’éviter une fiscalité lourde pendant la durée du démembrement (IR, PS, et IFI).

Avantages et Inconvénients

Avantages

• La SCPI est une solution d’épargne immobilière simple et efficace. L’investisseur devient copropriétaire de biens immobiliers habituellement réservés à des investisseurs institutionnels ou des gens fortunés. Ces biens immobiliers sont composés de bureaux, commerces, crèches, hôpitaux, … L’accès à ce type de biens permettent généralement d’obtenir des rendements supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation.
• La SCPI permet d’investir dans un patrimoine diversifié et varié (possibilité d’investir dans des SCPI qui investissent en France et/ou à l’étranger). Cette diversification assure une diminution du risque d’investissement car les revenus ne dépendent pas d’un seul locataire unique. Le risque locatif est dilué grâce à la diversité des locataires de la SCPI.
• Il s’agit d’un placement sur-mesure car au-delà du fait qu’il est accessible à tous (les prix des parts sont souvent faibles (de 200€ à 1000€), il est possible de calibrer le montant de son investissement en fonction de ses besoins et de constituer son patrimoine immobilier progressivement en acquérant des parts de SCPI de manière régulière ou en les cédant (totalement ou partiellement) à tout moment en cas de besoin de liquidité.
• En cas du décès de l’investisseur, la transmission des parts sociales est plus souple car chaque héritier perçoit le nombre de parts qui lui revient alors que la détention d’un bien en direct peut impliquer une situation d’indivision pour les héritiers.
• Enfin, le détenteur de parts sociales de SCPI n’a pas besoin de s’occuper de la gestion du patrimoine immobilier.

Inconvénients

Comme tout bien immobilier, l’acquisition de parts de SCPI engendre des frais :

• Les frais de souscription : frais de notaire, de distribution et droits d’enregistrement. Ces frais sont inclus dans le prix de la part et représentent environ 8 à 12% du montant souscrit.
• Les frais de gestion : ils correspondent à la rémunération de la société de gestion et sont prélevés annuellement sur les loyers de la SCPI. Ils représentent en moyenne 10% des revenus.
• Les frais de cession : ils sont proportionnels au montant de la vente auxquels on ajoute les droits d’enregistrement.

Il existe trois risques à prendre en considération :

• Les revenus distribués par la SCPI peuvent évoluer à la hausse ou à la baisse. Les dividendes qui sont versés par la SCPI sont soumis à des variations en fonction de la situation locative des immeubles qui composent la SCPI (niveau de loyer, taux d’occupation des immeubles, impayés…)
• Le capital n’est pas garanti puisqu’il évolue en fonction de la valeur des immeubles. Si la valeur des immeubles de la SCPI vient à baisser, la valeur des parts de la SCPI finira par baisser.
• La revente des parts peut nécessiter un certain délai pour trouver une contrepartie. Il est possible que vous ne puissiez pas revendre vos parts de SCPI quand vous le souhaitez si la SCPI n’enregistre plus de nouvelles souscriptions. C’est ce qu’on appelle le risque de liquidité qui peut se concrétiser dans un contexte de marché immobilier « déprimé ». En effet, la société de gestion ne rachète pas elle-même les parts et il faut qu’il y’ait des acquéreurs en face pour pouvoir les vendre.

Fiscalité

La revente de parts de SCPI est soumise au régime général des plus-values immobilières. Le montant de la plus-value est déterminé par la différence entre le prix de souscription et le prix de cession.

Il est soumis à un taux d’imposition forfaitaire de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
L’administration fiscale octroie un abattement et permet d’être exonéré d’impôt au-delà d’une certaine durée de détention des parts : 22 ans pour l’imposition et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Une raison de plus pour détenir ses parts de SCPI sur du long terme.